Locataire ou propriétaire - qui assure les murs et le stock

Sommaire

1. Trois rôles se partagent le local
2. Les murs reviennent au propriétaire et la responsabilité au locataire
3. Les aménagements suivent celui qui les a payés
4. La vitrine dépend du bail
5. Le stock et le matériel restent à celui qui exploite
6. Le propriétaire a aussi une responsabilité envers son locataire
7. Le cas d'une boutique louée
8. À vérifier avant de signer

Tenez-vous dans l'entrée d'une boutique louée. Devant vous, la vitrine. Autour, les murs et le plafond. Au sol, le parquet que la commerçante a posé à son arrivée. Sur les étagères, le stock. Quatre objets, et souvent deux contrats pour les couvrir.

Une seule question compte ici : qui assure quel bien. La réponse change selon votre rôle dans le local, et parfois selon une clause du bail.

Trois rôles se partagent le local

Un local professionnel met en scène trois rôles possibles. Le locataire, qui occupe et exploite. Le propriétaire occupant, qui exploite ses propres murs. Le propriétaire non occupant, qui loue à quelqu'un d'autre.

Chaque rôle a ses objets. Le contrat multirisque que nous proposons s'adresse à celui qui exerce dans le local : le locataire ou le propriétaire occupant. Le propriétaire non occupant relève d'une assurance de propriétaire non occupant, un autre contrat.

Les murs reviennent au propriétaire et la responsabilité au locataire

Le bâtiment appartient au bailleur. En général, c'est lui qui l'assure. Le locataire n'en est pas libéré pour autant : le Code civil, dans ses articles 1732 à 1735, le rend responsable envers le propriétaire de certains dommages au local qu'il occupe, l'incendie en tête.

Le contrat que nous proposons couvre cette responsabilité du locataire envers le propriétaire. Il l'étend à la perte de loyers subie par le bailleur si le sinistre vous est imputable, dans la limite du temps de remise en état et au plus deux ans. Les murs restent assurés par leur propriétaire. Votre responsabilité, par vous.

Le contrat définit les bâtiments comme ceux qui vous appartiennent ou dont vous êtes légalement responsable. Un bail peut donc mettre l'assurance du bâtiment à votre charge. Lisez la clause avant de supposer quoi que ce soit.

Les aménagements suivent celui qui les a payés

Cloisons, revêtements de sol, de mur et de plafond, stores : le contrat les appelle aménagements. Il les rattache au propriétaire des bâtiments, ou au locataire s'il les a réalisés depuis son entrée dans les lieux ou si le bail les laisse à sa charge.

Le parquet posé par la commerçante est donc à elle, au sens de l'assurance. Le carrelage d'origine reste au bailleur. Un détail que personne ne regarde avant le premier dégât des eaux.

Le contrat prévoit aussi un cas rare mais coûteux : après un sinistre, les aménagements du locataire deviennent la propriété du bailleur parce que celui-ci résilie le bail ou refuse de les reconstituer. Cette perte entre dans les frais et pertes additionnels, si la garantie figure à vos conditions particulières.

La vitrine dépend du bail

Pour le contrat, une vitrine est une glace, au même titre qu'une enseigne lumineuse ou un élément verrier. Elle est incorporée au bâtiment. Le bail, lui, la confie souvent au locataire, qui l'utilise et la voit tous les jours.

Personne ne peut trancher sans le bail sous les yeux. Si la clause met la vitrine à votre charge, assurez les glaces. Si elle la laisse au bailleur, vérifiez qu'il l'a bien fait.

Quand elle casse, l'ordre des gestes est le même pour le locataire et pour le propriétaire.

Le stock et le matériel restent à celui qui exploite

Marchandises, mobilier, matériel professionnel, matériel informatique, caisse : ces biens mobiliers appartiennent à l'exploitant. Le bailleur ne les assure jamais. Que vous soyez locataire ou propriétaire occupant, ils entrent dans votre contrat à leur valeur réelle.

Le propriétaire a aussi une responsabilité envers son locataire

Le propriétaire qui assure ses bâtiments répond envers son locataire d'un défaut d'entretien, d'un vice qui empêche l'usage du local ou d'un trouble de jouissance. Le contrat que nous proposons couvre cette responsabilité du propriétaire, si elle figure aux conditions particulières.

Les deux responsabilités, celle du locataire et celle du bailleur, cohabitent. Le bail peut prévoir que chacun renonce à agir contre l'autre et contre son assureur. Cette clause se signale à l'assureur avant la signature.

Le cas d'une boutique louée

Une créatrice de vêtements loue une boutique en rez-de-chaussée. Son bail confie au bailleur l'assurance des murs, met la vitrine à sa charge et lui laisse les aménagements qu'elle a fait poser : parquet, éclairage, cabines d'essayage. Le stock et la caisse lui appartiennent.

Son contrat couvre donc la vitrine au titre des glaces, ses aménagements, son stock et sa caisse au titre des biens, et sa responsabilité de locataire envers le bailleur. Les murs, elle n'y touche pas : le bailleur les assure de son côté. Si le bail avait dit l'inverse pour la vitrine, la ligne aurait changé de contrat.

Deux contrats, quatre objets, aucun trou. C'est le but.